住房供应不是问题

总理安东尼·阿尔巴内斯表示，全国住房负担能力危机的原因是供应不足。 在六月初向议会发表的演讲中，他概述了政府如何通过鼓励房地产开发商建造更多房屋来解决这个问题。 他希望州政府和地方议会腾出公共土地用于私人开发。 他还为开发商推出了联邦政府的现金补贴和税收优惠。

但供应不足真的是住房危机的罪魁祸首吗？ 数字表明情况并非如此。

2021 年 8 月人口普查之夜，澳大利亚有 1085 万套住房和 2569 万人。 根据澳大利亚统计局的数据，平均每套住宅约有两个半人居住，因此可用房屋绰绰有余。 事实上，还多了四十万。

然而，并没有 40 万套额外的房屋可供购买，因为许多人拥有不止一套房屋。 但让我们回到这一点。

彼得·达顿（Peter Dutton）所说的大规模移民潮导致这么多人买不起房子，这又如何呢？ 人口确实显着增长，你可以合理地预期这会阻碍住房供应。

但有趣的是，事实并非如此。 在美国广播公司新闻 (ABC News) 的一篇文章中，财经记者艾伦·科勒 (Alan Kohler) 对数据进行了分析，显示预计的新住房建设将超过未来几年移民的增长。

例如，去年开始建设超过 180,000 套新住宅，并批准了另外 190,000 套新住宅的建设计划。 根据财政部人口增长预测，这应该足以满足今年和明年容纳不断增长的人口所需的 284,000 套新住房。

媒体有很多报道称，由于建筑成本上升和破产，建筑项目陷入停滞，进一步挤压了供应。 摩根大通估计有 50-60,000 个新批准或启动的项目已陷入停滞。 但即使考虑到这一点，预计的构建中也有足够的缓冲来吸收这种损失。

那么，如果我们的住房相对于人口来说已经过剩，并且正在建造足够的住房来为现在进入该国的每个人提供住房，为什么还会出现住房危机呢？ 为什么政客和媒体总是谈论供应？

问题在于，富人拥有的不是一处房产，而是两处、三处、四处或更多房产。 他们可能在海岸或山区拥有度假屋，在城市拥有 Airbnb，以及租赁市场上的更多房产。

澳大利亚税务局表示，有 325 万套住宅属于投资性房产。 这是澳大利亚所有住宅物业的三分之一。

这就是扭曲市场并推高价格的原因。 即使从技术上讲每个家庭都有一套住房，一部分人也会寻找多处房产来购买。 购买某件商品的人越多，其价格可能上涨的越高。

20 世纪 90 年代和 2000 年代初，随着历届政府出台政策鼓励人们将住房视为一种有利可图的投资而不仅仅是居住的地方，至少拥有一项房地产投资的人口比例显着增长。 现在有数百万人拥有不止一套房产，但在这批投资者中，只有 7% 的人拥有所有投资房产的四分之一。

负扣税允许投资者通过冲销投资物业产生的损失来减少应税收入。 如果持有房产超过一年，资本利得（出售投资房产时实现的利润）的税率将大大低于个人收入。

过去十年的超低利率进一步加剧了房地产投机——对于那些能够负担大笔存款的人来说。

因此，三分之一的住宅现在是创收投资，而不仅仅是“住宅”。 不断上涨的房地产价格鼓励更多人加入投机行列。 对于投资者来说，这是一个良性循环，但对于那些没有资源购买第一套住房的人来说，负担能力却呈螺旋式下降。 那些买不起房的人就会陷入私人租赁市场，房东抬高租金的部分原因是为了应对房价上涨，但很多时候只是因为他们有能力。

购买投资物业不仅是为了产生租金收入，也是为了资本收益。 这是房屋空置的原因之一，也是人为减少供应、导致租金上涨的另一种方式。

那么如何解决这个问题呢？ 很容易。 对房地产投资者的激励措施可能会被取消，政府可以为那些目前无法拥有住房的人提供更多的支持。 可以限制租金并提高联邦租金援助，以缓解眼前的压力，并为人们节省押金提供一些空间。 新开发项目中的一定比例的单位可以以低于市场的价格向低收入家庭提供保证。 住宅房产所有权可能限制为每户一到两套住房，以阻止囤积行为。 政府可以购买并使用大部分新供应的存量来扩大公共住房。

诸如此类的措施将极大地改变局势并大幅改善数百万人的生活。