降低租金，将空置办公空间转换为住宅

有充分的理由相信，去年推动通胀走高的许多物品的价格已经停止上涨，甚至可能朝着相反的方向发展。 二手车就是最好的例子。 2021年1月至2022年1月，二手车CPI指数上涨40.5%。1-4月三个月，CPI指数下跌4.5%。

更普遍地说，2021 年推高价格的供应短缺似乎被供过于求所取代，亚马逊和塔吉特等主要零售商抱怨库存积压未售出。 随着大流行的刺激措施逐渐淡出，人们不再害怕旅行或去餐馆，我们很可能会看到许多商品的价格面临严重的下行压力。

虽然商品方面的通胀可能正在缓解，但服务业的价格存在问题，最重要的是租金。 租金占整体 CPI 的比重超过 31.0%，占核心指数的近 40%。

在大流行之前，租金通胀一直以接近 3.5% 的年增长率运行。 它在 2021 年放缓，但现在以每年近 5.0% 的速度运行。 有理由相信它可能会走得更高。 房屋销售价格在过去两年中一直以两位数增长。 许多市场租金指数（易手的单位）也显示出两位数的增长。 这增加了 CPI 租金通胀指标（涵盖所有单位，而不仅仅是易手的单位）在 2022 年剩余时间和 2023 年增长更快的可能性。

鉴于其在指数中的重要性以及人们的支出，如果租金以 5.0% 或更高的年增长率上涨，将很难控制通货膨胀。 幸运的是，有一些理由相信我们也可能会看到租金通胀面临下行压力。

首先，美联储加息对房屋销售产生了巨大影响。 30年期抵押贷款利率上涨超过2.0个百分点，导致房屋销售暴跌。 最近几周，购买抵押贷款申请比去年同期下降了两位数。 其他数据，如待售房屋销售，也显示急剧下降。

虽然所有权市场和租赁市场之间的关系有些间接，但出售的房屋减少可能会在一定程度上增加租房者的供应量。 要了解这一点，请考虑三种可能性。

首先，被高利率吓倒的购房者希望从大致相同规模的出租或自有单位搬走。 在这种情况下，他们不买房这一事实对整体住房需求没有影响。 他们只是会占据一个不同的单元，让他们现在的家空置。

在第二种情况下，想象一下购房者计划占用更多空间。 也许他们会从一居室的公寓搬到三居室的房子。 或者，也许他们共享公寓或房子，如果他们买了，他们会拥有自己的。 在这种情况下，他们不购买的决定释放了他们原本会占用的空间。 这意味着，在其他条件相同的情况下，租金面临下行压力。

在这个故事中，重要的是要认识到这两者，房屋可以并且经常被分割，以便由多个个人或家庭共享。 这可能是因为业主正式将房屋明确划分为多个单元，或者多个人选择共享房屋。 此外，如果房屋不出售，也可以出租。 大约 30% 的出租单元是单户住宅。

第三种情况是购房者希望购买第二套住房。 如果更高的利率使这变得不切实际，那么就会腾出另一个单位供其他人使用。

虽然很大一部分（也许是大多数）购房者属于第一类，但购买与当前公寓或房屋空间相当的房屋的人，显然很大一部分属于第二类和第三类。 因此，有理由预期更高的抵押贷款利率也将有助于降低租金。

值得一提的是，较高的利率可能会阻碍建设，从而对供应产生负面影响。 确实如此，但随着过去两年价格的急剧上涨，与大流行开始时相比，即使利率更高，房屋建筑商也更有动力进行建设。

也有理由认为，由于供应链问题的缓解，住房供应将增加。 在大流行期间，建筑商很难获得完成房屋所需的许多物品。 结果，虽然房屋开工率上升至每年近 180 万套，但竣工量与大流行前的 130 万套相比几乎没有增长。 随着供应问题逐渐得到解决，我们应该预计竣工率将上升到接近新屋开工率。 这将意味着未来六个月或一年内住房供应量将大幅增加。

最后，我还应该在出租照片中添加一个有点病态但很重要的一点。 在平常的一年中，有近 100 万人被驱逐。 由于暂停驱逐，我们在 2020 年和 2021 年拥有这个数字的一​​半左右。 值得庆幸的是，当这些暂停结束时，我们还没有看到许多人预测的大量驱逐，但我们应该期待看到驱逐恢复正常速度。 这也将释放一些单位，给租金带来下行压力。

将办公空间转换为住宅

由于大流行病持续的时间比我们大多数人预期的要长，许多公司采用的远程工作安排看起来将成为永久性的。 返回办公室的日期不断被推迟，现在许多公司正计划忍受这样一种情况，即他们的大部分员工要么不经常出现，要么根本不出现在办公室。

结果，许多办公楼现在基本上是空的。 全国进入办公室的工人数量仍不到大流行前水平的 40%。 大量的空置办公空间为增加住房供应提供了最快的途径。

虽然许多新的办公楼确实不能轻易地转换为住宅单元，但这确实是无关紧要的。 我们所期望的是，由于办公空间的过剩会压低租金。 更容易转换的建筑物中的房东会将他们的空间变成公寓或共管公寓。 这会将那些一直将这些建筑物用作办公室的租户推向不易转换为住宅用途的建筑物。

这是一个简单的市场过程，但可以得到政府的帮助。 可以放宽使此类转换变得困难的不必要的分区障碍。 政府还可以盘点最佳实践，分享已成功改造的建筑物示例。 用于补贴转换的低息贷款以及需要新空间的租户的搬迁也会有所帮助。

毫无疑问，还有许多其他政策可以在没有大量支出或官僚机构的情况下加速这一进程，但政府必须同意这是他们想要遵循的路线。 事实上，许多政界人士，尤其是纽约州州长凯西·霍赫尔和纽约市市长埃里克·亚当斯，一直在依靠公司让员工重返办公室。

Hochul 和 Adams 正在应对成千上万的企业，这些企业依赖于过去每天进入曼哈顿的成群结队的通勤者。 由于这个数字被削减了 60% 以上，这些企业中的许多都无法生存。

他们对这些业务的担忧是可以理解的，但我们看到经济正在发生永久性变化，纽约和其他城市将不得不适应。 新获得远程工作机会的数百万工人中的大多数都重视这种自由。 他们每年可以节省数千美元的通勤和其他与工作相关的费用。 此外，它们节省了通勤所需的时间，在像纽约这样的大城市，每周可以轻松地花费 10 个小时。

由于这些原因，许多工人不想回到办公室是可以理解的。 不允许员工远程工作的雇主可能会发现自己在吸引和留住员工方面处于严重劣势。 简而言之，远程工作现在已成为生活的现实，我们不能让时光倒流。[1]

虽然这对依赖通勤劳动力的企业来说是个坏消息，但对城市来说并不一定是个坏消息。 如果将办公空间转换为住宅空间，将增加居住在城市的人数。 新居民还将需要企业提供服务，尽管这些服务可能与通勤人口的需求不同。

此外，额外的住宅空间将更普遍地对租金造成下行压力。 这对房东来说是个坏消息，但这对租房者来说意味着更多的钱，他们现在将有更多的钱花在租金以外的事情上。

即使没有大规模转换办公空间，我们也看到一些成本最高的城市的租金通胀急剧放缓。 纽约、旧金山和华盛顿特区的 CPI 租金指标比去年增长了近 1.0%。 这可能反映了许多人利用远程工作增加的机会转移到该国成本较低的地区。

这个故事的另一面是，底特律、亚特兰大和凤凰城等低成本城市的租金在过去一年中远远超过了全国租金通胀率。 这对于从成本更高的城市搬来的租房者来说很好。 随之而来的房价上涨对这些地方的房主来说也是个好消息。 然而，对于那些已经在这些低成本城市租房的人来说，这是个坏消息，尽管相对富裕的工人涌入带来的就业机会增加可能会在很大程度上抵消这种影响。 无论如何，这种迁移几乎可以肯定是一个净积极因素，即使可能会有一些输家。

低通胀的前景

我们在过去几个月看到的大多数新数据都支持通胀正在下降而不是螺旋式上升的观点。 国会预算办公室在其最新的预算和经济展望中对这一观点投入了很多。 在许多地区，价格下跌将通过市场的正常运作来实现，但在租金方面，政府可以通过鼓励将空置办公空间转换为住宅单位来帮助对抗通货膨胀。

笔记。

[1] 远程工作对环境也有好处，因为这意味着通勤减少了碳排放。

这首先出现在 Dean Baker 的 Beat the Press 博客上。