房地产奸商：谁从住房危机中受益？

“我不会有人在街上拦住我，抱怨他们的房子升值了”——2003 年，当被问及房价上涨时，时任总理约翰·霍华德 (John Howard) 如此说道 109% 自 1995 年以来。霍华德的意思是，所有房主都受益于不断上涨的住房成本，“普通妈妈和爸爸”所居住的房产使他们成为了百万富翁。

如果当时是这样，那么今天更应该如此。 澳大利亚统计局（ABS）数据显示，澳大利亚房价上涨 412% 过去25年。 2023 年版 人口统计国际住房负担能力 报告发现我们现在有了第三个 最贵的 市场在世界上。

拿 悉尼 举个例子。 那里的房屋平均成本从 1970 年的 211,000 美元增至 2020 年的 110 万美元（根据通货膨胀调整），即从平均年工资的 4.5 倍增至 12 倍以上。随着利率上升，后期开始出现价格下跌。 2022 年，但随着悉尼房价的上涨，价格将再次上涨 4.8% 今年一月至五月。 根据ABS 数据 在 2019-20 财年，住房占家庭财富的最大部分，占 40%，其次是养老金，占 18%。

从这些数字来看，澳大利亚房主的日子从来没有这么好过。 但一个 民意调查 2021年进行的调查显示，超过70%的澳大利亚人对当前的房地产市场“担心”或“非常担心”，92%的人认为房价难以承受。 创纪录的房价加上如此高的焦虑程度，引发了一个问题：谁真正从房价上涨中受益？

简短的回答是：它是按照阶级划分的。 一方面，大多数是拥有一套自住房产的工薪阶层家庭。另一方面，拥有两套或以上房产以及主要住房的富裕家庭相对较少。大型银行和房地产开发商等行业参与者。 正如我们将看到的，在澳大利亚负担不起的住房市场中过得好的不是工薪阶层家庭，而是富人。

二战后的二十年里，澳大利亚的住房拥有率达到了 70%，成为政府政策的重点并在自由党总理罗伯特·孟席斯 (Robert Menzies) 的领导下获得补贴。

该政策因 20 世纪 70 年代的经济衰退而发生了变化。 随着利润率下降，政府支出被削减，公共住房预算被削减，住房的获得权留给了日益放松管制的市场。 在 20 世纪 80 年代末工党政府的领导下，税收优惠和低利率引发了富人和中上层阶级对房地产市场的投机热潮。 20世纪90年代末，随着资本利得税的进一步折扣，房地产对投资者来说变得更加有利可图，房价急剧上涨，这种热潮在霍华德政府的领导下变成了一场踩踏事件。

虽然房价上涨是政府为了资本和少数富人利益而制定的政策推动的，但现在有很多工薪阶层家庭拥有价值超过百万美元的房产，他们不是从房价的大幅上涨中受益吗？ ？

他们似乎很直觉地会这么做。 不过，最明显的反驳是，如果您的房子的价值上涨了 50%，那么隔壁的房子和市场上所有其他房子的价值也会上涨。 考虑到您需要有地方住，如果您只拥有一套房产，那么如果您要购买的房子价格上涨了相同的金额，那么能够以更多的钱出售您的房子并没有真正的好处。

与此同时，少数人完全拥有自己的房屋——向下根据联邦政府机构澳大利亚健康与福利研究所的数据，这一比例将从 1996 年的 42% 上升到 2021 年的 31%，而拥有抵押贷款的人数将上升至 35%。 大多数人只能通过抵押贷款购买，因此较高的价格意味着更多的债务和利率变化的不安全感。 国际清算银行的数据显示澳大利亚家庭数量位居第二 债务 在世界上，以及 平均抵押贷款 根据 ABS 的最新数据，买房所需的费用为 584,000 美元，比大流行前的水平增长了 20%。

澳大利亚国立大学社会研究和方法中心的模型显示，抵押贷款成本占收入的比例目前处于 最高 自 1984 年有记录以来的水平，抵押贷款持有者平均将其可支配收入的 25% 用来偿还债务。 低收入家庭的负担要大得多，他们的损失超过 50% 他们的收入用于偿还抵押贷款。

罗伊·摩根 (Roy Morgan) 的研究发现，即使在最近一次加息之前，仍有超过 120 万人 家庭 面临抵押贷款压力的风险。 随着 7 月 1 日 80 万家庭取消固定利率，这一数字可能会激增。 金融咨询公司 Otivo 估计，悉尼的 Lakemba 和 Fairfield 以及墨尔本的 Flemington 和 Caulfield 等郊区的抵押贷款压力率超过 50%。

对于工薪阶层来说，可以被视为一项福利的是能够将高价值房产传给孩子，或者帮助他们在房地产市场上站稳脚跟。 但就房产转让带来的好处而言，无论平均房价是10万美元还是100万美元，都是一样的。

当房价上涨时，总体情况可以说是更糟糕的情况，因为工薪阶层房主越来越被迫在经济上帮助他们的孩子，否则他们将被排除在市场之外。 数据 咨询公司 Digital Finance Analytics 于 2022 年编制的报告显示，60% 的首次购房者需要父母的帮助来为贷款提供存款，所需金额比前一年增加了 10%。 能够用本来可以帮助过上更舒适的退休生活的钱来帮助你的孩子为他们将背负数十年的巨额抵押贷款存下存款，这真的是一种“好处”吗？ 对于工薪阶层家庭来说，真正的好处是他们的孩子能够负担得起住房，而无需父母的这种帮助。

那么，房价上涨的现实是，充其量只能让工薪阶层的房主陷入困境，而整个工薪阶层的境况则大大恶化。

然而，在阶级鸿沟的另一边，这是一个非常不同的故事——就像 15% 根据该杂志发表的研究，澳大利亚家庭的 住房研究 2019年，拥有一处或多处投资性房产。 他们并不是政治神话中的“父母投资者”。 他们主要是高财富和高收入家庭，外科医生、大律师和会计师是最有可能被纳入房地产投资者的职业。 该群体的财产所有权也高度集中在最富有的少数人手中。 大多数投资房产由拥有两处或更多房产的少数人持有，澳大利亚税务局的最新数据显示， 监护人，显示只有 1% 的纳税人（7% 的房地产投资者）拥有超过 25% 的投资。

房价快速上涨对这一群体的好处是显而易见的。 他们能够以更高的价格出售房产，而负扣税和资本利得税优惠对他们来说意味着巨大的投资回报。 作为房东，他们还可以通过租金赚钱，并且与居住在自己拥有的一处房产的家庭不同，他们可以通过简单地将成本转嫁给租户来轻松管理更高的利率。

少数因房价和租金上涨而致富的富有投资者中包括许多联邦工党议员，根据由 克里基, 自己的 一项或多项投资性房地产。 安东尼·艾博尼斯 (Anthony Albanese) 拥有两处房产，托尼·伯克 (Tony Burke) 拥有四处房产（加上他自己居住的另外两处房产），后座议员米歇尔·阿南达-拉贾 (Michelle Ananda-Rajah) 也拥有四处房产（如果算上她的合伙人拥有的房产，则有七处房产）。 据报道，尽管他们为解决住房危机提供的资金很少，但占联邦工党议员多数的房地产投资者最近批准了一项预算，继续为像他们这样身价更高的房东提供税收优惠。 财政部数据，未来四年将超过 1000 亿美元。

社会中另一个因难以承受的房价而表现良好的部分是银行，它们目前拥有非凡的资金 2万亿美元 在抵押贷款中。 房价上涨迫使家庭越来越多地借贷买房，这对银行业来说意味着巨额利润。 最近的利率上涨进一步增加了本已丰厚的利润：“四大”银行赚得盆满钵满 一个记录 2022-23 财年上半年利润达 171 亿美元。

最后，还有房地产开发商——亿万富翁哈里·特里古博夫 (Harry Triguboff) 旗下的 Meriton 等大型公司，他最近向悉尼议会提出反对他的 800 套公寓开发计划的要求，“他们是谁来阻止我的？”。 大开发商已经做出了 数十亿 建造低质量、高价格的房屋和公寓。 仅 2019 年，Meriton 就赚取了 19 亿美元，而竞争对手开发商 Mirvac 公布的利润略高于 10 亿美元。 作为一个群体，开发商一直在游说反对降低房价的政策（例如取消税收优惠或建设公共住房），而是专注于削减规划法规和他们认为阻碍其盈利潜力的其他形式的“繁文缛节”。

过去30年来，房地产投机的巨额投资推高了房价，为银行、开发商和其他主要行业参与者带来了巨额利润，并为社会最富有的阶层增加了财富。 然而，聚会只能持续这么久。 廉价信贷推动了物价持续上涨，但正如我们今天所看到的，信贷不会永远保持廉价状态。 如果价格下跌并且收回债务，市场可能会暴跌。

到那时工人们终于能看到一些好处了吗？ 不幸的是，事实并非如此——繁荣之后最终必然出现的萧条也许是工薪阶层房主无法从房价上涨中受益的最重要原因。 毕竟，在任何崩溃中首当其冲的不是富人，而是工薪阶层，在最坏的情况下，他们将失去家园和生计。 我们已经看到了 2008-09 年全球金融危机期间美国发生的情况——一千万人失去了家园，而银行和富人却受到公共资金的救助。 如果今天再次爆发类似的危机，我们应该会看到这种“富人的社会主义、穷人的资本主义”现象重演。