在洛杉矶,租户刚刚获得了对房东的历史性胜利

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5 月 27 日星期五,山坡别墅租户协会的成员和他们的支持者在洛杉矶市议会会议厅里挤满了身穿红色衬衫并举着写着“现在的显赫领域”和“公共资金公共使用”的标语的人爆发了欢呼声并开始高呼“Sí se puede! Sí se puede!” 租户刚刚获得了历史性的胜利,成为美国第一个成功迫使市政府批准公共购买其建筑物以保持可负担性的租户协会。

在一致投票中,洛杉矶市议会决定从该市的普通储备基金中获得贷款,以收购位于唐人街的 124 套经济适用房综合体 Hillside Villa。 该建筑的负担能力契约(1980 年代授予开发商的贷款和补贴的条件)于 2019 年到期。此后几年,Hillside Villa 的房东 Tom Botz 已发布高达 300% 的租金上涨,这将有效取代大多数租户. (由于与 COVID 相关的驱逐令将于 2023 年到期,因此他们一直被安置在家里。)然而,经过三年非同寻常的斗争,空前的胜利使 Hillside Villa Tenants Association 处于确保留下和保护权利的边缘负担能力——让他们的房屋去商品化,并在此过程中暴露出美国新自由主义经济适用房计划的内在缺陷。

自 1970 年代理查德尼克松暂停公共住房建设以来,通过低收入住房税收抵免 (LIHTC) 和第 8 节等补贴计划,中低收入住房的提供已外包给私人开发商和运营商. 在 LIHTC 下,联邦政府向开发商发放税收抵免,作为交换,开发商提供 暂时的 通常以营利为目的的开发项目的一定百分比的可负担性。 (各州只需将 LIHTC 的 10% 授予非营利组织。)一旦负担能力契约到期,如 Hillside Villa 的情况,房东可以将租金提高到市场价格,而无力支付租金的工薪阶层租户则可以被迫离开——被最初为他们提供经济适用房的住房政策机制所取代。

每个单元失去市场意味着另一个低收入家庭正在寻找经济适用房,这种情况只会因全国经济适用房短缺而更加严重。 仅洛杉矶县就需要 50 万个可负担的单元来满足当前的需求,未来八年将有 8,900 个单元失去租金限制。 与此同时,洛杉矶县的租金在 2010 年至 2019 年期间增长了惊人的 65%,而家庭收入中位数仅增长了 36%——这一差异与高档化和金融化一起有助于解释为什么 75% 的家庭甚至连租金都负担不起。在大流行之前。

鉴于洛杉矶全市范围内的负担能力危机,对于一些 Hillside Villa 租户来说,最终流落街头的威胁一直是美国无家可归危机的焦点,这也就不足为奇了。 然而,随着市议会批准了建设资金,租户对失去家园的恐惧有望得到缓解。 Hillside Villa 拥有 30 年历史的租户 Leslie Hernandez 说:“我知道我的很多邻居在三年半前都不知道他们的未来会怎样,看到他们的解脱,减轻了他们的负担,知道他们有家——这是一种奇妙的感觉。”

然而,该建筑物的实际收购可能并不简单。 首先,该市必须向 Hillside Villa 的所有者 Tom Botz 提出要约,后者已表示将拒绝出售。 然后,市议会将不得不就是否援引征用权征用该建筑物进行投票——这是租户自 2019 年以来一直在推动的事情,而且由于市议会已经批准了这笔资金,这很可能会通过投票。 该建筑的所有权和管理权随后将转移给一家非营利组织,该非营利组织将通过税收抵免和其他资金的组合来偿还该市,并规定它必须在至少 55 年内保持负担得起。 (更喜欢合作模式以确保租户控制的租户将继续推动永久负担能力。)

无论市议会是直接购买还是通过征用权购买该建筑物,它将为城市如何处理即将到期的契约并保持可负担性开创先例。 考虑到在全国范围内,通过 LIHTC 计划建造的近 50 万个经济适用房单元的负担能力契约将在本十年末到期,这一点至关重要,这可能会引发前所未有的流离失所浪潮。 但租金限制到期的建筑物的租户不应指望民选官员自行启动这一过程。

虽然山坡别墅租户协会重新定义了租户运动的可能性,但他们的斗争也表明,任何对激进变革的要求和实现——比如征用剥削性地主——都必须源于租户运动本身,并受到租户运动本身的推动。 莱斯利埃尔南德斯说:

我们为很多租房者打开了大门,并表明这是可能的。 这只是团结一致,不要让你的政客控制你的斗争的问题。 我们 这样做了——租户、组织者、我们的支持者。 因为如果不是因为我们的战斗,我们生气、大喊、尖叫、抗议、追捕我们必须追捕的人,我们现在就不会在这里。

山坡别墅租户协会成立于 2018 年,此前汤姆·博茨 (Tom Botz) 宣布即将上调租金。 租户花了几个月的时间让他们的市议会成员 Gil Cedillo 参与其中,但在 Cedillo 谈判将负担能力契约延长十年后,Botz 背弃了交易,Cedillo 告诉租户他无能为力。 然而,租户已经开始讨论争取城市通过征用权征用他们的建筑物的可能性,使他们的房屋远离投机市场并完全消除他们的房东 – 值得一提的是,他们获得了超过 100 万美元的公共资金每年通过第 8 节。

再一次,租户不得不努力吸引 Cedillo 的注意,在他的办公室静坐或在公共活动中与他和他的工作人员对质。 最终,Cedillo 向市议会提出了探讨征用 Hillside Villa 的可能性的动议,但民选官员缺乏参与继续激怒租户。 “不应该是这样的,”莱斯利·埃尔南德斯说。 “我们不应该为了让他们关注我们而错过工作、错过时间或更换医生的预约。”

在驾驭政治和官僚主义,被他们的代表回避,并不断收到来自各个委员会的信息要求时,租户得到了唐人街社区公平发展和洛杉矶租户联盟的支持——洛杉矶不断增长的租户运动的核心支柱。 在 Hillside Villa 住了 20 年的租户 Rene AlexZander 解释说:“我们所获得的支持非常有帮助。 他们教会了我们需要做什么,如何说,如何处理,这是一个重要因素。”

让房客们继续前进的另一个因素是,他们在长期的斗争中不可避免地变得灰心或疲惫,是“一个非常强大的老年女性核心群体,她们参加了每一次会议。 知道无论如何,他们都会在那里,把脚放在门上说,‘见鬼,不,’”雷内·亚历克斯赞德说。 这些女性,其中大多数是墨西哥人、萨尔瓦多人和菲律宾人,一直是该运动的直言不讳、坚持不懈的骨干。 “看到很多这样的女士,尤其是那些不会说英语的女士——知道她们不再害怕将要发生的事情,真是一种很棒的感觉。 他们知道他们有权利,他们知道他们有发言权,并且他们使用了它,”莱斯利·埃尔南德斯说。

除了每周例会外,租户还进行了 50 多项行动,包括在房东的马里布豪宅、市议会成员的住宅以及建在弗兰克盖里的沃尔特迪斯尼音乐厅等建筑物前的抗议活动。通过征用权征用的土地。 洛杉矶市经常将征用权用于体育场建设、城市“振兴”和高速公路扩建等项目,在此过程中往往会取代低收入社区。 但是,通过要求使用征用土地来保持可负担性并让人们有住房,这些租户正在在一个利润积累通常超过考虑公共需求的系统中收回法律。

经过数十年的私有化和公共资金流向营利性开发商和房东,Hillside Villa 租户协会展示了租户的运动如何将住房作为公共产品去商品化和回收,扭转新自由主义化的有害影响——这一努力让人想起其他 re – 全球公共基础设施和公共服务等领域的城市化斗争。 然而,这种类型的斗争必须从租户本身开始。

“看看我们取得了什么成就,”雷内·亚历克斯赞德在获胜后说。 “不仅是为了我们自己,也是为了许多其他正在与同样不公正作斗争的租户。”



Source: jacobin.com

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