只有彻底的改变才能使租金负担得起

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纳撒尼尔·圣克莱尔摄

美国的经济适用房状况早在 1960 年代就已陷入危机,而且随着时间的推移,情况只会愈演愈烈。 如果没有一种全新的方法,我们就不能指望解决问题。 美国需要采用欧洲式的社会住房,也需要将租金援助作为一项权利。

社会住房是包括工薪阶层和中产阶级在内的非营利性经济适用房。 与社会住房不同,美国的公共住房在政府拥有的住房中为贫困家庭提供庇护,通常没有必要的资金进行维护、清洁和安全。

使租金援助成为一项权利很重要,因为在美国,有四分之三的有资格获得租金援助的家庭没有得到政府帮助。 通过这两种策略,美国可以为所有租房者提供更实惠、更优质的出租房屋。

上个月,拜登政府提出了住房供应行动计划。 该计划采取多管齐下的方法来解决租房者和业主负担得起的住房供应不足的问题。 如果得到国会批准,将产生一些积极影响。 但该计划不足以解决问题的规模。

它的核心是呼吁国会通过扩大和加强低收入住房税收抵免来资助“超过 800,000 个负担得起的出租单元”。 全国低收入住房联盟估计,贫困家庭的出租单位短缺 700 万套。 即使拜登计划全面实施,也不太可能消除经济适用房危机。

拜登政府正在依赖当前的联邦政策工具包。 问题在于,联邦负担得起的租赁住房政策有利于企业房地产行业和投资者的需求,而不是租房者的需求。 这 数字 显示,在 1960 年,处于最低收入五分之一的租房家庭中有 65.6% 的人承担了成本负担,这意味着租房者将超过 30% 的收入用于住房成本——这是建议的上限。 在本次讨论中,导致成本负担的租金不被认为是负担得起的。

以成本负担衡量,美国的出租住房政策在 1960 年未能达到收入最低的五分之一。情况只会变得更糟。 2016 年,82.3% 的底层五分之一租户居住在成本高昂的房屋中。 趋势随着时间的推移而上升,只有很小的波动。

缺乏负担得起的出租住房不仅仅是穷人的危机。 该图还显示,负担沉重的租房者向收入较高的五分之一群体扩张。 从 1960 年到 2016 年,对于中低五分之一的人来说,负担成本的租房者的比例从大约四分之一增加到一半以上。即使是中等收入五分之一的中产阶级家庭,他们在负担成本的出租房屋中的生活率也从到 2016 年将下降 4.3% 至近四分之一。

这种越来越难以负担的趋势仍在继续。 住房研究联合中心发现,“从 2018 年到 2019 年,收入不超过 30,000 美元的租房者负担得起的单元数量减少了 100 万套。” 从 2017 年到 2019 年,美国住房和城市发展部的“最坏情况住房需求”类别增加了 50,000 个。最坏情况住房需求类别中的家庭“收入等于或低于地区中位数的 50%,没有获得住房援助,要么支付一半以上的收入用于租金,要么生活条件严重不足,或两者兼而有之。” 2019 年,有 780 万户家庭处于这种绝望的生活状态。

低收入住房税收抵免不是解决方案

美国最依赖经济适用房机制,该机制不太擅长让低收入租房者负担得起住房。 目前,提供经济适用房的主要机制是低收入住房税收抵免(LIHTC),当投资者投资于经济适用房时,该政策将提供给他们。

税收抵免受到整体投资环境的影响。 如果投资者使用较少的信贷,即使对经济适用房的需求没有减少,也会产生较少的经济适用房。 例如,在大萧条之后,使用的信贷数量有所下降。 LIHTC 回应投资者的需求,而不是对经济适用房的需求。

对经济适用房的需求是永久性的,但 LIHTC 经济适用房是暂时的。 使用 LIHTC 创建的住房通常会在 30 年后转变为市场价住房,在某些情况下,这种转变可能会在短短 15 年内发生。 由于 30 年的到期日,该国在未来几年内面临失去近 50 万套住房的风险。 由于信贷中的技术问题,仅仅 15 年后,每年就有大约 10,000 个住房单元丢失。 同样,这种设计对投资者来说非常好,但对于面临租金大幅上涨的租户来说,这是可怕的,因为负担能力要求到期。

LIHTC 经济适用房不是很实惠。 住房研究联合中心报告称,“住在 LIHTC 单位的低收入租户通常需要额外的补贴才能使这种住房负担得起。”

低收入租户想要公共选择

2013 年,华盛顿特区 8,000 个公共住房单元的等候名单在 70,000 人添加他们的名字后被关闭。 当芝加哥​​公共住房管理局在 2014 年开放候补名单时,有 280,000 个家庭输入了他们的名字,这个数字相当于该市人口的四分之一。 许多城市已经关闭了公共住房的等候名单,因为它们太长了。 在大城市,家庭可能在公共住房等候名单上长达数十年。

公共住房需求旺盛。 与 LIHTC 住房中的家庭相比,公共住房中的家庭承担成本负担的可能性较小。 公共住房是我们工具包中最实惠的租赁政策之一,低收入租房者似乎知道这一点。 政策制定者没有通过增加公共住房的供应和质量来应对对公共住房的高需求,而是通过了有助于结束新公共住房建设的 Faircloth 修正案。

公共住房最初是非常理想的住房,主要在住房严重短缺的时期为白人工人和中产阶级家庭建造。 但是,正如作者 Richard Rothstein 所指出的,“从一开始,房地产行业就与任何类型的公共住房进行了激烈的斗争。” 而且,他补充说,“一旦住房短缺得到缓解,房地产游说团体就成功地将公共住房限制在为最贫困家庭提供补贴的项目中。” 这是破坏公共住房质量的关键部分。 罗斯坦总结道:

联邦政府要求公共住房只提供给需要大量补贴的家庭,而同一政府拒绝提供足够的补贴以使公共住房成为一个体面的居住地。 中产阶级租户的流失也使一个拥有政治力量坚持为他们的项目维护和便利提供足够资金的选区消失了。 其结果是,公屋的状况乃至名声都一落千丈。

但是,尽管有多项旨在摧毁公共住房的政策,但仍然存在强烈的需求。

社会住房模式

美国需要废除 Faircloth Amendment,结束 LIHTC,并大幅增加公共住房的数量。 新的公共住房模式应该是公共和非营利性住房不局限于最贫困家庭的社会住房模式。 新公屋的一部分应该预留给最贫困的家庭,但也应该有一部分是市场价住房,还有一部分是低于市场价,但没有像最贫困家庭那样获得大量补贴的住房。 (见附件中的“自筹租赁模式” 美国的社会住房全民公屋 用于融资模型。)

政策制定者应该向欧洲、亚洲和美国的社会住房案例学习。 美国公共住房的早期历史在很大程度上与社会住房相似。 美国的社会住房还没有完全结束。 正如经济学家保罗威廉姆斯报告的那样:

加州大学系统是一个公共实体,为其校园内的学生开发、建造、拥有和经营住房。 阿拉斯加永久基金公司从自己的住房购买、开发、建造和收取租金。 马里兰州蒙哥马利县的住房机会委员会最近资助了一项计划,该计划将使用他们自己的创造性融资计划,在未来十年内产生数千个县拥有的混合收入公寓。

此外,加利福尼亚州议会还制定了一项在该州建立社会住房的法案。 美国将需要扩大此类活动的规模。

最后,应扩大住房援助,无论是社会住房还是住房券,以满足需求。 符合条件并申请的每个人都将获得联邦房屋所有权税收优惠。 但大多数需要住房援助的租房者并没有得到任何政府支持。 在许多欧洲国家,可以获得租金援助的家庭数量没有限制。 如果美国采取这些政策,最终将创造出足够的经济适用房,以减轻低收入租房者的住房成本负担。

这首先出现在 CEPR 上。

Source: https://www.counterpunch.org/2022/06/20/only-radical-changes-will-make-rents-affordable/

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