位于巴尔的摩时髦的东港开发区的四季酒店顶层公寓的在线销售宣传宣传了大量的便利设施：私人桑拿浴室、屋顶游泳池和可欣赏城市全景的阳台。 但一个特别昂贵的福利被忽视了：一项有利可图的五年财产税减免为该项目节省了数百万美元的付款。
为了获得减排，项目开发商使用了一项激励计划，该计划似乎与位于城市内港高处的公寓相去甚远。 所讨论的税收减免旨在鼓励开垦被城市工业历史遗迹污染的土地； 然而，在 TRNN 获得的一份内部备忘录中，财务官员辩称，它已经远远偏离了预期目的。
该计划被称为棕地振兴激励计划，于 1997 年获得马里兰州立法机构的授权，旨在鼓励开发商修复因过去工业用途而受到污染的财产。 它为经过认证的房产提供 50% 的税收减免，为期五年，如果项目位于企业区，则为十年。
所讨论的税收减免旨在鼓励开垦被城市工业历史遗迹污染的土地； 然而，在 TRNN 获得的一份内部备忘录中，财务官员辩称，它已经远远偏离了预期目的。
记录显示，二十多年来，巴尔的摩的项目只是偶尔使用，但最近授予巴尔的摩开发商的 Brownfields 信贷成本激增，在过去五年中上涨了约 154%。 根据该市委托研究税收减免的一份报告，该市预算的总成本从 2016 年的每年 800 万美元增加到 2020 年的 2000 万美元，翻了一番多。
对于《四季》，事实证明利用该程序特别有利可图。
自 2016 年以来，该信贷拯救了该项目，包括 60 套豪华公寓，总计 680 万美元的财产税。 这家每晚收费超过 600 美元的酒店还获得了价值约 340 万美元的减免，这要归功于 Brownfields 税收抵免。 公寓和酒店总共获得了 1050 万美元的财产税减免。
事实上，在 TRNN 获得的内部备忘录中，授予《四季》的布朗菲尔德税收抵免被认为是非常有利可图的城市官员引用了它的名字。 该文件于 2021 年在布兰登斯科特市长政府的高级职员中传阅，敦促高级官员解决棕地项目成本上升的问题。 在其中，财政官员描述了一个场景，该场景为对该市授予减税的拜占庭程序的持续批评提供了素材 – 一种不平衡且往往复杂的税收制度，有利于开发商而不是居民。
“位于 200 International Drive 的四季酒店获得了布朗菲尔德税收抵免，但后来在酒店顶部建造了 60 个额外的私人住宅公寓单元，也获得了抵免，”备忘录称。
“实际上，与纽约市 2.24% 的基本税率相比，这些公寓的业主缴纳的有效财产税为 0.51%。”
The Four Seasons 并不是 2011 年提交的 Brownfields 申请中包含的唯一财产。隔壁的 Legg Mason 大楼也在申请中被命名，使用了证明 The Four Seasons 奖励合理的同一顾问报告。 但是，市政府官员说，Legg Mason 大楼最终没有获得信用。
Legg Mason 大楼获得了一种不同类型的税收减免：大楼和车库在 2009 年获得了 PILOT（代税协议付款）。向该州提交的一份报告称，该 PILOT 在 2009 年至少节省了 440 万美元的财产税。 2021 年。由于税务记录没有透露授予特定财产的奖励，因此很难确定该报告中提到的 440 万美元中有多少是由于 PILOT 或 Enterprise Zone 税收抵免，或者总额是否不包括这两者。
这种缺乏透明度是另一个例子，说明该市奖励奖励制度错综复杂，难以拆解，更难审计和评估。 事实上，Legg Mason 的财产是 Abell 基金会提起的一项公共记录诉讼的主题，该诉讼要求该市在该建筑物的多数权益以创纪录的 1.65 亿美元（每平方英尺 481 美元）的价格出售时放弃的利润分享协议的细节) 2018 年。
这家每晚收费超过 600 美元的酒店还获得了价值约 340 万美元的减免，这要归功于 Brownfields 税收抵免。 公寓和酒店总共获得了 1050 万美元的财产税减免。
去年 11 月，巴尔的摩市巡回法院法官 Lawrence Fletcher-Hill 拒绝了 Abell 公开交易细节的请求。 相反，法院只允许“在镜头前”或在法官在场的情况下查看与销售有关的两份文件。
在棕地税收抵免的案例中，市财政官员私下讨论了激励措施如何没有产生预期的效果。
“根据与 BDC 的谈话，由于先前工业用途的土壤中可以发现微量有毒物质，因此从技术上讲，该市的大部分地区都可以成为棕地。 因此，在开发开始之前，纽约州不会将个别地块指定为棕地，”报告概述道。
“相反，建筑商着眼于开发成熟的土地，然后通过 MDE 将地块认证为棕地。 这颠覆了程序的意图。 它不是补偿建筑商对已知受污染场地进行清理，而是允许开发商购买土地，然后进行最少的清理工作，以获得慷慨的信贷。”
TRNN 通过公共信息请求获得了《四季》所有者提交的 2011 年棕地信贷申请，提出了有关信贷获取过程的问题。
这些文件揭示了过去二十年来对该地点进行的一系列环境研究，包括 1989 年的一项分析，该分析表明地下水中存在铬和铅污染，这可能是由于已知的盟军附近海湾水域受到污染化工厂。 但该研究确定污染不值得进一步分析。
“考虑到现场的地下水不打算使用，ATEC [the consultant] 不建议进行进一步的环境研究，”报告称。
2003 年对该场地的部分区域进行了再次测试。这些测试确定土壤和地下水“未受到铬的显着影响”。
事实上，开发商的律师在 2007 年告诉州政府官员没有污染。 “之前的环境评估、几轮采样和分析，以及施工期间到 2007 年底的环境监测，都没有表明工地边界内存在环境污染，”律师在一份宣誓书中写道。
法律本身规定，如果一个场地“是被污染或被认为被污染的财产”，则该场地有资格获得棕地税收抵免。 它还规定，目前的所有者对上述污染“无罪”或不负责任。 鉴于法规中规定的这些规定，四季公寓大楼如何有资格被指定为棕地仍不清楚。
马里兰州商务部高级主管 Andy Fish 表示，他的机构依靠马里兰州环境部 (MDE) 来评估财产的资格。 “我们是流程的审查者，而不是协调者，”他说。 “我们的职责是确保所有信件都到位——如果一切就绪，他们就会接受该房产进入布朗菲尔德房产税计划，并将接受函发送给社区和州评估和税务部。 ”
“它不是补偿建筑商对已知受污染场地进行清理，而是允许开发商购买土地，然后进行最少的清理工作，以便有资格获得慷慨的信贷。”
内部备忘录，由 TRNN 获得，于 2021 年在布兰登·斯科特市长政府的高级职员中传阅
MDE 没有回复就《四季》如何获得奖励资格征求意见的电子邮件。 同样，Harbour East 开发商的律师也没有回复要求置评的电子邮件。
越来越多地使用棕地税收抵免，以及该市向开发商提供的其他税收减免，是 TRNN 对该市广泛的税收激励系统（称为“税收中断”）正在进行的调查的重点。 该项目包括一部纪录片，探索使用税收抵免刺激巴尔的摩发展的持续政策背后的历史，以及该政策如何为富有的开发商带来数亿美元的税收减免。 我们还发现，评估几个此类项目有效性的关键报告并未按照法律要求提交。
这部纪录片审视了这种缺乏监督是如何导致一个庞大的系统，该系统使房产有资格获得多重激励，通常依赖于“按权利”授予或未经市议会批准的税收减免。
这部电影还记录了委员会不愿评估专门为吸引开发商而设计的税收优惠的影响。 例如，理事会委员会以 4-3 的投票否决了一项本应授权对财产税减免进行 30,000 美元适度研究的理事会法案。 拟议的分析旨在研究 PILOTS 和 TIF（税收增量融资）。
TIF 允许开发商将未来的财产税投资到一个项目中。 激励措施的计算方法是估算开发项目的未来财产税，然后出售债券以退还数十年的付款。
但这些激励措施如何以及是否是扭转该市长期衰退的成本效益手段仍然是一个悬而未决的问题。 正如 TRNN 获得的同一份内部备忘录所指出的，部分问题是理事会不愿重新评估补贴，即使过去曾提出过担忧。
“金融和 BDC [Baltimore Development Corporation] 能够找到显示早在 2005 年就有人对这项信用提出担忧的内部文件。然而，这些担忧从未转化为行政或立法行动，”备忘录概述道，并补充说“市议会没有采取任何立法措施自 22 年前成立以来随时对此信用采取行动。”
有关的
Source: https://therealnews.com/leaked-memo-reveals-baltimore-officials-alarm-over-costs-of-obscure-tax-break-for-corporate-developers
